Divorcio com imovel financiado: quem fica com a casa e quem paga as parcelas

A casa propria costuma ser o maior investimento que um casal faz durante o casamento. Quando o casamento termina e o imovel ainda esta sendo pago, a situacao se complica porque nao se trata apenas de dividir um bem, trata-se de dividir um bem que ainda pertence parcialmente ao banco. O financiamento nao desaparece com o divorcio, e ignorar essa realidade pode transformar o sonho da casa propria em pesadelo juridico e financeiro para a mulher que fica com as parcelas e sem a titularidade clara.

O que e partilhavel e o que nao e

No regime de comunhao parcial de bens (o regime legal supletivo, que se aplica quando os conjuges nao escolheram outro), os bens adquiridos durante o casamento pertencem a ambos em partes iguais, conforme artigo 1.658 do Codigo Civil. O imovel financiado durante o casamento e bem comum, independentemente de o contrato de financiamento estar em nome de apenas um dos conjuges.

O que se partilha nao e o valor total do imovel, e a fracao ja paga durante o casamento. Se o financiamento comecou antes do casamento, a parcela paga antes de casar pertence exclusivamente a quem contratou. A parcela paga durante o casamento pertence a ambos. A parcela que resta a pagar e divida comum que tambem precisa ser equacionada.

Se o imovel foi adquirido integralmente durante o casamento, toda a fracao paga e comum. Se o financiamento continua apos o divorcio, as parcelas futuras sao responsabilidade de quem ficar com o imovel, salvo acordo diferente entre as partes.

Cenarios mais comuns na partilha

Um dos conjuges fica com o imovel e compensa o outro

O cenario mais frequente e um dos conjuges permanecer com o imovel, assumir o saldo devedor restante e pagar ao outro a metade do valor ja quitado. O calculo e feito assim: valor de mercado do imovel menos o saldo devedor igual a patrimonio liquido. Cada conjuge tem direito a metade desse patrimonio liquido. Quem fica com o imovel paga ao outro a metade do patrimonio liquido, por acordo ou por determinacao judicial.

Esse pagamento pode ser feito em parcelas, compensado com outros bens da partilha (veiculo, investimentos, moveis) ou fixado em acordo com prazos e condicoes especificas. O juiz pode determinar a forma de pagamento quando nao ha acordo, conforme artigo 1.684, paragrafo 2o, do Codigo Civil.

Venda do imovel e divisao do resultado

Quando nenhum dos conjuges tem condicoes de ficar com o imovel ou quando nao ha acordo, o juiz pode determinar a venda judicial (alienacao judicial), nos termos do artigo 730 do CPC. O produto da venda e usado para quitar o saldo devedor do financiamento, e o que sobra e dividido igualmente entre as partes.

A venda pode ser particular (quando as partes concordam) ou judicial (quando ha impasse). Na venda judicial, o imovel e avaliado por perito, anunciado e alienado em hasta publica ou por corretor autorizado pelo juiz.

Ambos permanecem no financiamento

Em alguns casos, especialmente quando a renda individual de cada conjuge nao e suficiente para assumir o financiamento sozinho, os dois permanecem como codevedores perante o banco ate que o imovel seja vendido ou ate que um deles consiga a portabilidade do financiamento para seu nome exclusivo.

Essa situacao gera riscos concretos: se um dos conjuges deixa de pagar sua parte, o banco pode executar ambos, ja que o contrato de financiamento vincula todos os devedores solidariamente. A mulher que nao mora mais no imovel mas continua como codevedora fica exposta a cobranca, negativacao e execucao, mesmo sem usufruir do bem.

O financiamento com FGTS

Quando o imovel foi adquirido com uso de FGTS de um ou de ambos os conjuges, a situacao tem peculiaridades. O FGTS utilizado na compra do imovel integra a comunhao de bens e deve ser considerado na partilha. Se apenas um dos conjuges usou FGTS, o valor utilizado compoe o patrimonio comum e e partilhavel.

A Lei 8.036/1990, que regulamenta o FGTS, permite o saque para aquisicao de imovel residencial proprio, e o valor sacado e incorporado ao bem. Na partilha, o calculo deve considerar o FGTS utilizado como parte do patrimonio ja investido no imovel, nao como credito pessoal de quem sacou.

Quem paga as parcelas durante o processo

Enquanto o divorcio tramita, o financiamento continua vencendo. A pergunta sobre quem paga as parcelas durante o processo nao tem resposta automatica na lei, o que torna a definicao por acordo ou por decisao judicial absolutamente necessaria.

Se a mae permanece no imovel com os filhos, e razoavel que o pai arque com ao menos parte do financiamento, especialmente se a moradia dos filhos e parte da obrigacao alimentar. O artigo 1.701 do Codigo Civil preve que os alimentos podem consistir em prestacoes de natureza diversa da pecuniaria, como o pagamento de moradia. O juiz pode incluir no calculo da pensao alimenticia a parcela do financiamento como parte dos alimentos devidos aos filhos.

Se nenhum dos conjuges mora no imovel, ambos sao responsaveis pelo financiamento na proporcao de suas obrigacoes contratuais perante o banco. A inadimplencia nessa situacao prejudica ambos igualmente.

Como transferir o financiamento para apenas um nome

A transferencia do financiamento para o nome de apenas um dos conjuges depende da aprovacao do banco. O contrato de financiamento imobiliario e um acordo entre os devedores e a instituicao financeira, e o banco so aceita a saida de um dos devedores se o remanescente comprovar capacidade de pagamento individual.

O procedimento envolve solicitar ao banco a analise de credito do conjuge que vai assumir o financiamento, apresentar a sentenca de divorcio ou o acordo homologado que define quem fica com o imovel, e assinar novo contrato (ou aditivo) com o banco. Se o banco negar a transferencia, o imovel pode precisar ser refinanciado por outro agente financeiro, ou a solucao pode ser a venda com quitacao do saldo devedor.

Programa Minha Casa Minha Vida e regras especificas

Imoveis adquiridos pelo programa Minha Casa Minha Vida (atualmente reestruturado como programa habitacional do governo federal) tem regras especificas que impactam a partilha. Ha restricoes contratuais sobre venda, transferencia e uso do imovel durante o periodo de carencia, e a mulher em situacao de violencia domestica tem prioridade na titularidade do imovel, conforme Lei 11.977/2009, artigo 35-A, incluido pela Lei 13.465/2017.

Essa prioridade feminina na titularidade de imoveis de programas habitacionais e uma politica publica de protecao que muitas mulheres desconhecem. No divorcio, se o imovel foi adquirido por programa habitacional, a mulher tem preferencia para permanecer no imovel, e o contrato pode ser transferido para seu nome exclusivo com fundamento legal especifico.

Perguntas frequentes